항공우주·방위산업 임대 비중, 2%에서 11%로 급증

LA 카운티에서 항공우주·방위산업 임대가 2025년 이후 대형 물류창고(빅박스) 산업용 부동산 시장에서 차지하는 비중이 거의 5배로 늘었으며, 중개업체들은 이런 성장세 대부분을 사우스베이 지역이 흡수하고 있다고 전한다.

경제 전문 매체 LA 비즈니스 저널이 보도한 글로벌 상업용 부동산 종합 컨설팅 자문기업 뉴마크(Newmark Group)의 보고서에 따르면 2015년부터 2024년까지 이 부문은 대형 물류창고 임대 활동의 단 2%만을 차지했다. 하지만 2025년 이후 이 비중은 11%까지 뛰어올랐으며, 대부분 사우스베이 지역에 집중돼 있다. 항공우주·방위산업 임대의 이런 급증은 지역 산업용 부동산 시장 전체에 활력을 불어넣고 있다.

존스랑라살(JLL) 데이터에 따르면 2분기 기준 LA 카운티의 산업용 부동산 공실률은 5.1%로, 전년 6.4%에서 하락했다.

같은 기간 임대료는 제곱피트당 2센트 오른 1.42달러를 기록했다고 이 중개업체는 밝혔다. 사우스 베이와 샌 가브리엘 밸리 같은 핵심 산업지역의 임대료는 각각 제곱피트당 1.60달러, 1.44달러로 훨씬 높았다. 한편 이번 분기 매매·임대된 산업용 부동산 면적은 약 1700만 제곱피트로, 전년 동기 1140만 제곱피트에서 크게 늘었다.

뉴마크 서남부 지역 리서치 총괄 데인 페도라는 임대 활동이 "큰 폭으로 증가"하고 있으며, 최근 6개 분기 중 5개 분기에서 상승세를 보였다고 밝혔다.

그는 "1년 전과 비교하면 임대 여건이 상당히 개선됐다. 이런 더 큰 상승 모멘텀을 이끄는 요인은 바로 항공우주·방위산업"이라며 임대료가 "다시 현실적인 수준으로 내려왔다"고 전했다. 그는 사람들이 "지금의 유리한 임대 여건을 적극 활용하고 있다"고 설명했다.

산업용 부동산 시장은 코로나 19 팬데믹 기간 온라인 쇼핑 급증과 함께 호황을 누렸다.

하지만 현재 항공우주·방위산업 임대 증가를 이끄는 주요 요인 중 하나는 급증하는 군사 지출이라고 페도라는 밝혔다. 뉴마크에 따르면 지난 10년간 국방 지출은 54% 증가했다. 도널드 트럼프 대통령이 제안한 내년도 1조5000억 달러 규모 국방예산이 미 의회를 통과할 경우 이 수치는 더욱 늘어날 수 있다.

페도라는 "군사 지출이 늘어난다는 것은 대체로 계약이 더 많아진다는 의미"라고 말했다.

그는 이 부문에서 벤처캐피털 투자도 늘고 있다고 설명했다.

크런치 베이스에 따르면 2026년 중반 기준 군사, 국가안보, 법 집행 관련 분야에 유입된 벤처캐피털 투자액은 146억 달러를 넘어섰으며, 이는 이미 2025년 한 해 전체 기록인 96억 달러를 넘어선 수치라고 크런치베이스는 밝혔다. 페도라는 이 부문에서 군사 지출과 벤처캐피털 투자가 함께 늘어나는 현상이 대기업과 중소기업 모두의 지속적인 성장을 뒷받침할 것이라고 말했다.

사우스 베이의 인기 요인

전문가들에 따르면 항공우주·방위산업 임대 증가의 최대 수혜지는 사우스 베이였다. 항공우주·방위산업 공급업체 암카(Amca)가 대표적 사례다. 이 회사는 지난해 약 7700만 달러의 초기 자금으로 출범했으며, 본사를 엘세군도에 두기로 했다.

암카의 공동창업자 겸 CEO 자이 말릭은 이메일을 통해 "엘세군도는 미국의 항공우주 및 핵심 공학 분야 성과에서 상당한 몫을 담당해온 곳"이라며 "암카는 20세기 후반 이곳 엔지니어들이 이뤄낸 성과에서 영감을 받았다"고 밝혔다. 그는 "오늘날 미국 산업을 재설계하기에 사우스 베이만큼 좋은 곳은 없다. 미국 최고의 엔지니어링 인재들이 이곳에서 국가의 가장 어려운 문제들을 해결하고 있다"고 덧붙였다.

올해 5월 암카는 시리즈B 투자로 3억 달러를 추가 유치하며 기업가치 10억 달러 이상의 유니콘 기업 반열에 올랐다.

이 지역에서 JLL의 첨단제조팀을 이끄는 맥 버리지는 사우스 베이의 항공우주·방위산업 시장이 성장해왔다고 밝혔다.

그는 "지난 2년 사이에만도 405번 고속도로 서쪽 지역의 생태계가 크게 성장했다… 엘세군도에서 롱비치에 이르는 지역의 임대 활동 대부분은 첨단제조업체 입주와 관련돼 있다"며 "405번 고속도로 서쪽 산업용 부동산 임대의 상당 부분이 첨단제조업체들에게 돌아가고 있다"고 말했다.

이런 성장세를 보여주는 대표적인 사례가 바르다 스페이스 인더스트리스다. 이 회사는 올해 초 CBRE그룹이 중개한 엘세군도 마리포사 애비뉴 2031번지의 GPI사 산업·오피스 단지 내 20만5000제곱피트 규모의 대형 임대 계약을 체결했다. 이 대형 거래는 바르다가 인근 더글러스 스트리트 888번지의 5만 제곱피트 규모 공간으로 사업을 확장한 직후 이뤄진 것으로, 사우스베이 전역에서 얼마나 빠르게 산업용 부동산이 흡수되고 있는지를 잘 보여준다.

한편 젯제로는 2025년 10월 롱비치공항에 30년 장기 입주 계약을 확보했으며, 방위산업 대기업 앤듀릴은 이 공항 활주로 바로 북쪽에 100만 제곱피트가 넘는 대규모 캠퍼스를 조성할 계획이다. 앤듀릴의 캠퍼스는 2027년 개장 예정이다. 플라이트웨이브 에어로스페이스 시스템스도 최근 토런스에서 5만1000제곱피트 이상 규모의 창의적 산업용 부동산 임대 계약을 체결했다.

버리지는 이 지역에 본사를 두거나 상당한 거점을 둔 대형 항공우주 기업들의 존재도 이런 성장을 뒷받침하는 요인이라고 덧붙였다. 여기에는 스페이스X, 레이시온, 보잉, 노스롭그루먼 등이 포함된다.

스페이스X 출신 인력들만 해도 이 지역에서 여러 항공우주 기업을 창업했다. 우주에서 의약품을 제조하는 엘세군도 소재 제약기업 바르다 스페이스 인더스트리스, 위성을 제작하는 토런스 소재 K2 스페이스, 레돈도비치 소재 우주선 제조업체 임펄스 스페이스, 우주에서 기동 가능한 우주선 개발을 목표로 설립된 토런스 소재 포타스트라 등이 대표적이다.

버리지는 이 지역에서 이미 성공을 거둔 항공우주 기업들이 많다는 사실 자체가 거대한 인재풀을 형성하고 있으며, 이것이 기업들이 이 지역에 자리 잡고 싶어 하는 주요 이유라고 덧붙였다.

엘세군도 같은 지역의 또 다른 강점은 지역 정부와의 관계라고 버리지는 말했다.

그는 "엘세군도는 자연스러운 초기 단계 인큐베이터로 여겨지는데, 특히 '스모키 할로우'라 불리는 지역이 그렇다"며 "현 시장과 전임 시장 모두 이런 입주 기업들을 유치하는 데 놀라운 성과를 거뒀다"고 말했다.

크리스 피멘텔 엘세군도 시장은 이 도시가 거의 한 세기에 이르는 항공우주·방위산업 혁신의 역사를 지니고 있다는 점을 강조했다.

그는 "(설계) 기술과 하드테크가 다시 부상하는 상황에서 우리는 이런 산업의 거점이 되기에 독보적으로 유리한 위치에 있었다"며 도시가 이 산업을 잘 이해하고 있는 덕분에 이런 입주 기업들을 더 적극적으로 수용할 수 있었다고 덧붙였다.

지난 6월에는 전자전 방위산업 스타트업 CX2가 엘세군도에 새로운 2만5000제곱피트 규모 시설을 공개하며 엔지니어링 및 제조 사업을 확장했다.

스모키 할로우 지역은 신규 기업 유치를 위해 2018년 용도 재지정이 이뤄졌다. 이 지역 건물들은 "연구개발과 제품을 시장에 내놓기에 딱 알맞은 규모"라고 버리지는 언급했다.

기업들이 사업을 확장할 시점이 되면 롱비치와 토런스가 "가장 큰 수혜지"가 되는데, 이들 지역은 더 넓은 공간을 확보할 수 있기 때문이다. 그는 두 지역 모두 인접해 있어 인재를 계속 붙잡아둘 수 있다고 강조했다.

버리지는 "이런 기업들이 사우스 베이 내 다른 지역으로 옮겨가는 것은 자연스러운 성장 단계"라고 말했다.

건물의 특징

사우스 베이 부동산만의 독특한 특징도 현지 임대 수요를 더욱 끌어올리고 있다.

암카의 말릭 CEO는 "우리는 같은 건물 안에 첨단 시제품 제작·테스트 공장과 훌륭한 사무 공간을 함께 갖추고 있는데, 이 지역 밖에서는 이런 조합을 찾아보기 어렵다"며 "사업을 수직적으로 통합함으로써, 사무 공간에서 근무하는 엔지니어들이 직접 자신의 설계를 제작하고 테스트하는 데 많은 시간을 쏟을 수 있게 됐다"고 말했다.

피멘텔 시장은 엘세군도가 폐수 처리 규정 같은 "복잡한 캘리포니아 규제들을 창업자들이 이해할 수 있도록" 돕는 데도 힘쓰고 있다고 밝혔다.

전력 공급 여부도 매우 중요한 요인이라고 그는 덧붙였다. 그는 몇 년 전 도시의 "광섬유망 확대"를 직접 추진하기도 했다고 밝혔다.

버리지를 비롯한 여러 전문가도 이 점에 동의했다. 전력은 기업들이 어디에 임대 공간을 정할지 결정할 때 매우 중요한 요인이다.

버리지는 "전력은 가장 큰 결정 요인 중 하나다. 이런 기업들은 많은 전력을 공급받고 끌어다 쓸 수 있는 건물이 필요하다"고 말했다. 그는 또한 입주 기업들이 일반적인 산업용 건물의 특징에 더해 "A급 오피스 공간처럼 보이고 느껴지는" 공간을 원한다고 덧붙였다.

주차 공간 부족도 큰 걱정거리인데, 많은 산업용 건물들이 일부 항공우주·방위산업 기업들이 필요로 하는 만큼의 주차공간을 갖추고 있지 않기 때문이라고 버리지는 말했다. 주차공간과 전력을 모두 갖춘 부동산에는 수요가 몰리고 있으며, 일부 오래된 건물들은 이에 맞춰 개조되고 있다고 그는 전했다. 전력 증설은 현장에 실제로 공급되기까지 1년 이상 걸릴 수 있어, 미리 전력을 증설해둔 건물주들은 큰 관심을 받고 있다고 그는 설명했다.

페도라는 층고가 높고 트럭 진입 베이가 깊은 최신식 시설도 입주 기업들이 산업용 부동산에서 찾는 요소 중 하나라고 덧붙였다.

밝은 전망 기대

항공우주·방위산업 부문은 앞으로도 수요가 계속될 것으로 전망되며, 이는 사우스 베이 산업용 부동산 시장을 이끄는 동력이 될 전망이다. 예를 들어 말릭 CEO는 자신의 회사가 이미 내년 사업 확장을 계획하고 있다고 밝혔다.

버리지는 "시장에서 수요가 계속 이어질 것으로 예상한다. 점점 더 많은 기업들이 남부 캘리포니아에 본사를 두고 이곳에서 사업을 키워갈 것으로 본다"고 말했다.

그는 "현재의 시장 여건이 조만간 둔화될 조짐은 보이지 않는다"고 덧붙였다.

다만 그는 "상당한 가격 차이가 발생할 것"이기 때문에 일부 입주 기업들이 405번 고속도로 동쪽 지역으로 눈을 돌리기 시작할 것으로 예상했다.

버리지는 오렌지카운티가 그 수혜지가 될 수 있다고 밝혔다.

페도라는 이 지역에서 맞춤형 건축(build-to-suit) 방식의 부동산이 많이 늘어날 것으로는 보지 않지만, 공실률이 더욱 낮아질 수 있고 향후 몇 분기 동안 항공우주·방위산업 임대가 더 늘어날 것으로 전망했다.

그는 "대형 기업들은 계속 성장할 것"이라며 "벤처캐피털 투자도 함께 늘고 있는 만큼, 더 많은 스타트업이 등장할 것으로 예상하며, 그중 일부는 이 지역 대형 기업들과 연계된 곳들도 있을 것"이라고 말했다.